Главная / Инвестиционная привлекательность региона / Аналитика

Оценка рынка недвижимости в Волгоградской области

Торговая недвижимость

Общая площадь всех объектов торговой недвижимости в Волгограде сегодня составляет порядка 600 тыс. кв. м. Качественную структуру торгового фонда региона можно представить следующим образом:

1) Встроенные помещения на первых этажах домов – объекты, имеющие, как правило, сравнительно небольшую площадь (до 100 м2). В большинстве случаев подобные магазины эксплуатируются самим собственником, а при наличии избытка площадей они предоставляются сторонним организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи в данной группе встречаются чаще, чем в любой другой категории, учитывая небольшие площади, что способствует привлечению в данный сегмент мелких предпринимателей. Для рынка недвижимости Волгоградской области к данному сегменту целесообразно отнести внутриквартальные магазинчики, расположенные, как правило, во встроенных помещениях на 1-х или цокольных этажах жилых домов. Кроме того, к данному сегменту относятся так называемые сетевые магазины – Радеж, 24 часа, Магнит, Пятерочка, Эльдорадо и многие другие. Объем данного сегмента на территории г. Волгограда оценивается в 75% от общей площади торгового фонда областного центра. На районных рынках Волгоградской области данный показатель доходит до 100% торговых площадей.

2) Супермаркеты – это более крупные объекты, практически всегда  включающие один большой торговый зал (площадью – 1000-10000м2). В данном сегменте купли-продажи встречаются довольно редко. Данные организации не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду мелким сторонним организациям или предпринимателям. В г. Волгограде есть несколько средних супермаркетов профильного назначения (площадью 1000-3500м2) – Дом мебели, Стройград в Центральном, Виво в районе Семи Ветров, Невский пассаж в Дзержинском, Привоз в Тракторозаводском, Краснополянский в Жилгородке. Более крупными супермаркетами – от 3500 до 10000 м2 – являются Царицынский пассаж, ЦУМ. Объем данной категории оценивается в 12%. В районах области подобный формат встречается только в крупных городах – Волжский, Камышин, Михайловка).

3) Торговые и торгово-развлекательные центры и комплексы – это объекты площадью 10000-50000м2, содержат разнопрофильные направления, несколько торговых залов, есть элементы досуга и развлечения. В Волгограде к рассматриваемому сегменту можно отнести «Парк-Хаус», «Metro Cash&Carry», торгово-развлекательный центр «Пирамида», «Диамант». К сдаче готовятся еще ряд комплексов «Диамант», «Зацарицынский пассаж». Оценка существующей площади данной категории составляет около 14% в общем торговом фонде города. В районах области, за исключением г. Волжского, подобное предложение полностью отсутствует.

Таким образом, наибольшую долю в общем торговом фонде региона имеют встроенные помещения на первых этажах домов.

Исходя из мировой практики, в качественном составе рынка торговой недвижимости на долю торговых центров должно приходиться порядка 70%, в то время как фактически в областном центре только 33% рынка сформированы за счет предложения торговых центров, в районах области – такое предложение практически отсутствует.

Цены на аренду торговой недвижимости в Волгоградской области опережают ценовое предложение многих регионов-конкурентов. Однако при этом конкурентным преимуществом региона являются меньшие цены покупки торговых площадей по доступному предложению.

Офисная недвижимость

Общий объем рынка офисных площадей Волгограда насчитывает около 523 тыс. кв.м. Высокие темпы роста деловой активности предприятий Волгоградской области в последние годы привели к увеличению спроса на офисные площади.

Большинство офисных помещений в г. Волгограде составляют бывшие НИИ (Научный городок, Институт «Волгоградгражданпроект»), административные корпуса и цеха заводов (ВЗТДиН, ВГТЗ, «Волгоградский инструментальный завод»). Все эти площади, по существующей классификации недвижимости, относятся к С-, D-классам.

Еще одна группа офисной недвижимости – первые этажи жилых домов. По мнению риэлторов, эти помещения у арендаторов очень популярны. Сейчас в новых и только строящихся жилых домах один или два этажа сразу же отводятся под офисы. Заполняются они, как правило, до сдачи дома в эксплуатацию. Это также достаточно обширный сегмент рынка, который занимает преобладающую долю на районных рынках офисной недвижимости Волгоградского региона.

Специализированных офисных или торгово-офисных центров существенно меньше. В Волгограде это бывшее здание «Агропромбанка», здание городского фонда занятости, новый бизнес-центр в Ворошиловском районе, принадлежащий компании «Нотра».

В целях удовлетворения предложения на рынке офисной недвижимости в настоящее время в Волгоградской области реализуется ряд инвестиционных проектов, которые, однако, сосредоточены лишь на территории г. Волгограда.

Производственно-складская недвижимость

Текущая доступность складских помещений в регионе является важным фактором инвестиционной привлекательности территорий для инвестиций. С другой стороны этот сектор важно рассматривать как самостоятельное перспективное направление для развития, стимулирующее развитие других секторов.  При оценке потенциала регионов для строительства складских помещений инвесторы учитывают не только их экономический потенциал, рост потребления в них, выход в регионы ритейловых сетей. Одним из основных факторов является положение региона как транспортного узла. Территории, являющиеся крупными транзитными и перевалочными пунктами, имеют больший потенциал, чем территории, находящиеся в стороне от основных товарных потоков. В первую очередь спрос на складские площади формируется логистическими операторами, которые приходят в регионы, являющиеся крупными транспортными узлами.

В настоящее время в секторе промышленно-складских помещений Волгоградской области наблюдается ситуация активного использования уже имеющихся площадей, но, данные проекты не предусматривают качественной реконструкции недвижимости и повышения ее класса. Большая часть складских помещений представляет собой неотапливаемые территории, отапливаемые же помещения предлагаются как смешанные производственно-складские объекты.

Анализ ценового предложения производственно-складских помещений на территории Волгоградской области, а также регионов-конкурентов, позволяет сделать вывод о достаточно низких арендных ставках на территории Волгоградской области, что, несомненно, формирует ее конкурентные преимущества. Аналогичный вывод позволяет сделать и анализ предложения о покупке данных

Возврат к списку